世界导报讯：1.信托的来源：

信托是一种特殊的财产管理系统和法律行为，同时也是金融系统。它与银行，保险和证券一起构成了现代金融体系。

信任系统起源于英国，是在英国的“欧洲系统”的基础上开发的。从那以后已经有几个世纪了。

但是，在19世纪初期将现代信托制度引入美国后，这种信托制度在引入美国后迅速发展。美国目前是拥有最完善的信任体系，最丰富的信任产品和最大的发展总量的国家。

我国的信任制度诞生于20世纪初期。但是，在中国处于半殖民地半封建时期的情况下，信托业赖以生存和发展的经济基础非常薄弱，信托业无济于事。

我国信托业的真正发展始于改革开放，是改革开放的产物。1978年，改革之初，新时代产生了很多浪费，许多地区和部门对建设资金的需求很大。为了满足整个社会对融资方式和资本需求多样化的需求，中国于1979年10月成立了第一家信托机构-中国国际信托投资公司是经国务院批准诞生的。它的诞生标志着我国现代信托制度的新时代，也极大地促进了我国信托业的发展。

信任是信任信任。它起源于14世纪罗马的“ Fidei Commissum”（遗嘱信托）系统。那时，建立了这种信任制度，以使外国人，俘虏和异教徒等非法继承人能够以合法方式获得继承权。也就是说，财产所有人通过遗嘱任命具有法律资格的继承人，然后让他继承遗产，然后将其从此人转移到希望按照立遗嘱人遗嘱给予遗产的人。由于这种制度在当时规避了遗产捐赠法，因此最初并未得到罗马法的承认，而只是赋予其在已故罗马州的法律地位。

尽管古罗马的信托制度在当今的结构和功能上与信托制度相距甚远，但从本质上讲，它是将财产交给受托人进行经营，而收益由受益人享有的制度。。此后，该系统已被英国采用。在英国，信托最初是由个人承担的，客户要求其可信赖的亲戚或律师担任受托人而没有给予任何补偿。这称为“公民信任”。这种依靠人际关系的信任在管理和使用财产时经常会遇到许多问题，财产损失和纠纷。1883年，英国政府颁布了《受托人条例》，通过法律限制了受托人的权利和义务。1896年，英国政府颁布了《官方受托人条例》，其中规定法院可以选举受托人。所选择的法官通常是法院的法官，个人仍然是受托人。1907年颁布的《官方受托人条例》规定，政府可以建立信托机构并成为信托法人。在当时的历史条件下，这种信任主要是参加战争的英军的遗嘱信任。直到1908年，伦敦的信托局才正式成立，并在主要城市相继设立了分支机构。官方信托局的主要任务是：管理1,000英镑以下的小型信托资产，证券和重要文件的保管，遗嘱或合同委托事项的处理，政府机构委托事项的处理，没收财产的管理等。尽管为处理这些业务收取一些费用，但政府组织的信托组织并非牟利。由法人处理的信托根据1899年的《公司法》和1925年的《企业受托人条例》开始。

英国的信托业务主要是银行和保险公司的联合经营，而专门从事信托业务的公司所占的比例相对较小。英国90％的信托业务都集中在由威斯敏斯特，米特兰，巴克莱和Sued等四大商业银行建立的信托部门和信托公司中。由于大多数信托业务都是由个人进行的，因此英国的信托主要是民间的。法人从事的主要业务是股票和债券代理服务，年金信托，投资顾问以及代理土地销售。

在世界各国中，尽管英国信托业已经发展了很长一段时间，并且美国的信托起源于英国，但其发展水平却远远低于美国和日本。 。

从1792年在美国成立第一家信托公司到19世纪初，信托主要由保险公司作为副业经营，主要根据死者的意愿处置其财产。在他的一生中。此后不久，随着信托业务的扩展，当时的信托公司独立于保险公司。特别是在1830年以后，出现了许多美国信托公司。到19世纪末，在美国社会，信托公司不仅积极参与了铁路和采矿债券的收集和收购，而且还为普通人管理金钱和财产。

如果从英国学习了美国的信托业务，那么日本的信托业就是从美国引进的。

日本的信托业务最初是在银行内部经营的。1902年，日本兴业银行成立后，信托业务首次开业。不久，安田银行（现为富士银行），第100银行（现为三菱银行）和三井银行公司等几家主要银行也都开设了信托业务。

东京信托公司成立于1904年，是日本第一家专业信托公司。该信托公司的成立是日本信托业务飞速发展的开始。随后，各种类型的信托公司迅速出现在日本各地，业务种类更多，经营混乱。

第一次世界大战后，许多信托公司因经济萧条而破产。日本政府借此机会相继颁布了《信托法》和《信托业法》。这两部法律对信托业务的运作原理和监管方法作了详细规定，并成为日本信托业务未来发展的基本法律。同时，根据上述两项法律，将对日本的信托业进行全面整顿，从而将日本的信托业务推向标准化发展的新阶段。

19世纪中叶以后，在世界上较发达国家中，随着金融工具形式的增多，人们对财富和价值观念的看法也发生了变化。信托关系中的受托人也已经从原来被动地充当信托关系中的财产持有人的做法发生了变化，信托财产被用来以积极的方式扩散。在社会经济中，信托越来越多地参与一个国家的经济建设。财政资源的作用。受托人作用和职能的变化，一方面促进了受托人自身经营专业水平的提高，另一方面，也越来越多地将信托与融资和投资相结合。在信托业务的发展中，还发展了具有特色的房地产信托。

2.房地产信托及其主要形式

房地产信托在许多外国都称为房地产信托。这是一种以地面上的土地和固定物体为目标并进行管理和出售的信任。在这种信任关系中，核心是房地产，信任和信任是基础，经营方式是房地产的经营和管理。由于这种融资方式涉及房地产行业的融资和风险管理，因此它已成为许多国家的主要房地产融资形式。

从世界各国房地产信托的发展来看，它们通常经历了从传统信托业务到开放业务的转型过程。

传统的房地产信托业务主要是第二次世界大战前后的街区居民住宅销售，房地产管理和一些中间业务。这一时期的各种业务品种可以大致分为管理信托和处置信托。其中，管理信托主要用于收取土地租金，租金和承包的办公楼，住宅楼及其设施。